A partir de 1º de dezembro de 2026, a venda de imóveis feita por empresas passa a exigir um novo documento: a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI. A nota integra a implantação dos novos tributos da reforma tributária, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O calendário foi definido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Para as optantes do Simples Nacional, a obrigação começa em 1º de janeiro de 2027.
A novidade é a criação de um documento fiscal eletrônico nacional específico para registrar as operações de alienação de imóveis. Até aqui, a venda se apoiava no contrato, na escritura, na guia do ITBI e no registro. A nota se soma a eles, sem substituir nenhum.
A nota é emitida por quem vende, e a regra não se limita ao setor imobiliário: alcança qualquer empresa contribuinte do IBS e da CBS que venda um imóvel, seja uma incorporadora negociando unidades, seja uma indústria vendendo um galpão. Incorporadoras, loteadoras e construtoras serão as mais impactadas, pelo volume de operações. A comissão de corretagem continua documentada pela nota de serviço habitual. As permutas, comuns nas incorporações, também são registradas no documento, embora o IBS e a CBS incidam apenas sobre a eventual diferença paga em dinheiro. A venda ocasional feita por pessoa física segue fora da regra: a pessoa física só entra no novo sistema quando o volume de vendas indica atividade habitual, conforme a Lei Complementar 214/2025.
O ponto mais relevante para o mercado está nas informações que a nota exige: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), a matrícula, o cartório de registro, o endereço e a área do imóvel. Com isso, a consistência documental passa a ser condição para emitir a nota sem entraves. Contrato, matrícula e cadastro da prefeitura convergem em uma mesma base de dados, o que amplia o controle do fisco e pode tornar visíveis divergências que antes ficavam restritas à escritura ou ao registro.
Entidades da construção e do mercado imobiliário pediram mais prazo de adaptação, sobretudo para as empresas de menor porte, mas a data segue mantida. Em paralelo, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS criaram um programa de conformidade para 2026, voltado à adaptação das empresas aos novos documentos.
A NF-e ABI reforça um movimento que o mercado já acompanha com o CIB: cada imóvel passa a ter uma identificação única em todas as bases públicas. Em um setor de longo prazo, informações coerentes entre nota, matrícula e cadastro reduzem dúvidas nas análises de compra, trazem previsibilidade às negociações e valorizam o imóvel bem documentado.
Rebeca Studart
Advogada imobiliária e sócia da Resolv IMOB
Compartilhe