(Foto: Divulgação)
O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento que definiu se empresas do setor imobiliário pagam o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao receber imóveis para formar ou aumentar o seu capital social. A resposta é não. A imunidade prevista na Constituição vale para qualquer empresa, inclusive holdings patrimoniais, incorporadoras, loteadoras e administradoras de imóveis próprios.
A controvérsia estava na leitura de uma ressalva constitucional. O texto afasta o benefício quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis. Por anos, diversos municípios aplicaram essa exceção também à integralização de capital, exigindo do contribuinte a demonstração de que a empresa não atuava no mercado imobiliário. O STF decidiu que a ressalva alcança apenas fusão, incorporação, cisão e extinção de sociedades. Na formação do capital, a imunidade é incondicionada.
A decisão foi tomada por maioria, com dois votos vencidos, e tem repercussão geral, o que vincula todo o Poder Judiciário à mesma tese em casos semelhantes.
Dois limites permanecem. O primeiro é o valor: a imunidade cobre apenas o montante efetivamente destinado ao capital social. Se o imóvel for transferido por valor superior ao capital integralizado, o excedente continua sujeito ao ITBI, como o próprio STF havia definido em 2020. O segundo é a substância da operação: a tese preserva o poder do município de negar o benefício quando houver simulação ou fraude à lei.
Em Fortaleza, o tema tem relevo próprio. Em fevereiro de 2026, a Secretaria Municipal das Finanças (Sefin) anulou as instruções normativas que dispensavam a análise da atividade preponderante na integralização. Com a tese do STF, essa análise perde sustentação no Judiciário, e a adequação do procedimento municipal ao precedente passa a ser o próximo movimento a acompanhar.
Com o julgamento, a integralização de imóveis deixa de depender do perfil da empresa e passa a ser examinada por dois critérios objetivos: o valor destinado ao capital e a substância da operação. Para um mercado que organiza patrimônio, incorporação e sucessão por meio de sociedades, a decisão substitui a insegurança por um parâmetro nacional e devolve à integralização a função que o próprio relator associou ao estímulo ao empreendedorismo e à capitalização das empresas.
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