Amadeu é advogado patrimonial e de negócios imobiliários, sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados. (Foto: Divulgação)
Grandes empresas listadas em bolsa raramente ocupam seus imóveis sob contrato de locação comum. Operam built to suit ou sale and leaseback, arranjos em que o prazo costuma ultrapassar quinze anos e o aluguel passa a amortizar a construção sob medida ou o preço pago pelo ativo. Só se assina um contrato desses quando se pressupõe longevidade dos dois lados da mesa.
É essa premissa que atrai os fundos imobiliários, compradores naturais de receita contratada por duas décadas, corrigida por índice e com vacância improvável.
Acontece que longevidade se prova no tempo. E o tempo cobra. O Grupo Casas Bahia protocolou pedido de recuperação judicial em 16 de agosto, com passivo declarado de R$ 17,3 bilhões, depois de encerrar o segundo trimestre com prejuízo líquido contábil de R$ 10,1 bilhões.
Dois anos antes já havia recorrido à recuperação extrajudicial para reperfilar R$ 4,1 bilhões. Entre os atingidos, estão alguns FIIs. O HSI Logística, que tem na varejista quase 31% da receita contratada, avisou ao mercado que os aluguéis de agosto não foram pagos. A partir daqui, convém separar o que a lei faz do que o mercado supõe que ela faça.
A primeira confusão é de calendário. A proteção de 180 dias não nasce com o protocolo do pedido. Nasce com a decisão que defere o processamento, que vem depois e pode demorar. E o que fica suspenso são ações e execuções contra a devedora. O dever de pagar continua de pé.
A segunda confusão é sobre quais aluguéis entram na conta. O divisor é a data do pedido. Aluguéis relativos a meses anteriores viram crédito sujeito ao plano, com o deságio e o prazo que os credores vierem a aprovar. Os meses seguintes seguem devidos no vencimento contratual, fora do plano, porque o crédito do locador se forma mês a mês, à medida que o imóvel é usado.
Vem então a pergunta que pesa de verdade para quem imobilizou capital em um galpão dedicado. O locador pode retomar o imóvel?
Pode. E aqui há um equívoco recorrente que vale desfazer. Costuma-se invocar, em favor do locador, o dispositivo da lei de recuperações que preserva credores com garantia fiduciária e vendedores com contrato irretratável. Esse dispositivo não alcança o locador.
O direito de retomada se sustenta em razão mais simples e mais sólida: o imóvel locado nunca pertenceu à recuperanda. Não é patrimônio dela, e por isso não entra na reorganização. O Superior Tribunal de Justiça já firmou que a ação de despejo corre no juízo cível comum, não se suspende pelo pedido de recuperação e não depende de autorização do juízo universal da RJ.
A ressalva existe e merece ser dita. Quando o imóvel é reconhecido como essencial à continuidade da atividade, tribunais têm segurado a desocupação enquanto dura o período de proteção. A Casas Bahia já pediu esse enquadramento para os galpões que ocupa. Ganhar a discussão sobre onde se julga o despejo não garante recuperar o ativo no prazo que o fluxo do fundo pressupõe.
Há ainda um passivo que quase nunca aparece na modelagem. Condomínio e IPTU são encargos que acompanham o imóvel e alcançam quem consta na matrícula. A cláusula que os transfere ao locatário produz efeito entre as partes contratantes e não produz efeito contra o condomínio nem contra o município.
Quando o inquilino em crise deixa de pagar esses encargos, a cobrança bate no proprietário, que passa a desembolsar por um imóvel que já não lhe rende. No mesmo mês, o fundo ou a holding perde a receita e assume a despesa que julgava transferida.
O que efetivamente protege o investidor, portanto, está fora do contrato de locação. A recuperação judicial do inquilino não atinge quem garantiu por ele. Seguro-fiança, fiança bancária, garantia da controladora que não esteja no mesmo pedido e cessão fiduciária de recebíveis continuam exigíveis enquanto a empresa negocia o plano com seus credores. É essa camada que decide se a inadimplência vira um susto de dois meses ou um buraco de dois anos.
Quem carrega built to suit ou sale and leaseback em carteira tem menos margem de manobra do que o contrato sugere. Um galpão feito sob medida não se realoca em semanas, e o despejo, ainda que vencido, devolve um ativo que precisará ser readequado antes de voltar a render.
Com o contrato em curso, resta ao investidor conferir se as garantias continuam válidas e cobrem o prazo que falta, e medir quanto da receita depende de um único locatário. A verdadeira proteção se constrói antes da assinatura, no preço. Contrato de vinte anos se precifica pelo que pode dar errado no décimo, não pelo que o inquilino aparenta no primeiro.
Amadeu é advogado patrimonial e de negócios imobiliários, sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados
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