Por Daniele Ciríaco
As relações condominiais passaram a ocupar lugar de destaque na sociedade desde que a frenética demanda habitacional reivindicou mudanças no modo de uso e ocupação do solo, tendo como alternativa para o aproveitamento dos espaços o advento do Condomínio Edilício.
A vivência nesse tipo de condomínio pressupõe a coexistência mútua de interesses individuais e coletivos, ao passo em que cada proprietário de unidade autônoma também o é de fração ideal do terreno correspondente às áreas comuns.
Sem nenhuma novidade, a convivência em coletividade é o berço de toda sorte de conflitos e certamente as questões internas que diuturnamente já atormentavam a comunidade de moradores, experimentam um novo drama quando expostas a uma conjuntura externa caótica, como é o caso da pandemia provocada pelo novo coronavírus, que, hoje, nos tangencia.
Contudo, não podemos deixar a mercê do imprevisível fim da pandemia a cura para o pandemônio instaurado nas relações condominiais, porque, nesse limbo, o que está em cheque é a proteção do bem da vida de cada um dos proprietários que houverem por bem conformar-se em co-domínio com os demais.
Nesse ponto, é fundamental o papel do síndico que não só pode como deve agir para administrar eventuais conflitos em prol do interesse comum.
Ocorre que em meio ao cenário extraordinário imposto pelas medidas de contenção da COVID-19, estes administradores têm encarado um desconfortável paradoxo: o medo de agir sem o amparo da Convenção Condominial, mitigando até mesmo algumas faculdades inerentes ao direito de propriedade versus o de ser negligente com os atos necessários à salvaguardar a saúde, a segurança e o sossego da comunidade que representa.
Qual seria, portanto, a margem de atuação e de segurança jurídica do síndico diante de uma pandemia?
Esse questionamento reverbera na sociedade e encontra como resposta o próprio eco da dúvida interrogada.
É fato que não estávamos preparados, em nenhuma medida, para enfrentar uma pandemia, o que dirá para dar tratamento hábil e a contento a quem experimente o infortúnio de ser contagiado.
Tampouco se pensou que o caos macrossistêmico tão rapidamente pudesse ser imitado nos microssistemas, dos quais o condominial se inclui.
O desafio que nos toca é encontrar alternativas para solucionar esse impasse, mesmo que para tanto seja preciso despir-se das pré concepções que engessam o olhar para o problema e limitam a visibilidade dos recursos que estão ao nosso alcance.
Aliás, estatísticas se avolumam a cada instante e apontam que a letalidade do novo coronavírus cresce em índices exponenciais. Assim, considerado o alto risco de contágio frente a um sistema de saúde que beira o colapso, impera-se uma máxima: é preciso agir.
E não há como tratar com ordinariedade uma questão absolutamente excepcional. O que, frise-se, não implica dizer que arbitrariedades serão chanceladas.
Enquanto gestor e porta-voz dos interesses da coletividade condominial, o síndico, ou se for o caso as representações legais, tem papel decisivo nesse contexto, sob pena de responsabilização civil e penal pela desídia com os deveres de exercício da administração interna.
Portanto, é mister que se estabeleçam algumas diretrizes disciplinares de convivência aos moradores, não por liberalidade, mas como meio de resguardar a coletividade de exposições que contrariam as recomendações das autoridades sanitárias, evitando ou reduzindo aglomerações, de modo a incrementar as medidas de distanciamento e isolamento social que se fazem necessárias na ocasião de enfrentamento da COVID-19.
Dessa forma, pautando-se sempre pela tríade adequação/necessidade/razoabilidade, é possível a interdição, temporária, total ou parcial, de áreas comuns não essenciais, como é o caso de áreas de lazer que englobam quadra de esportes, piscina, salão de jogos, sala de ginástica, deck, dentre outros, ainda que isso implique em mitigar direitos inerentes à propriedade.
Conquanto se entenda majoritariamente pela inexistência de qualquer hierarquia entre direitos fundamentais, não há como negar que o direito à vida é o mais elementar dos direitos, sem o qual é inviável o exercício dos demais. Para além dessa questão que ressoa óbvia, há de se observar o dever legal, imposto a todo e qualquer condômino, de não utilizar a propriedade de maneira nociva ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, ou aos bons costumes, consoante dispõe o art. 1.336 do Código Civil.
Se assim o é, em um juízo de ponderação diante da colisão de princípios e na medida exata à salvaguarda do direito contraposto na circunstância excepcional deflagrada, a medida menos gravosa para tutelar a saúde e, por conseguinte, o bem da vida é, sim, restringir temporariamente, enquanto necessário, o acesso dos condôminos às áreas comuns não essenciais.
Há fundamento biomédico para tanto. Não à toa, temos nos deparado, nesse interregno, com inúmeros decretos emanados do Poder Executivo, para dar efetividade às orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa).
Nesse sentido, sugere-se que seja reforçado o uso de máscaras e que sejam intensificadas as medidas de limpeza e de higiene entre colaboradores e condôminos, como fornecimento de equipamentos de proteção individual (EPI) aos funcionários e a disponibilização de álcool em gel 70% ou equivalente profilático nas áreas de circulação essenciais, a exemplo das garagens, guarita principal, hall de entrada, elevadores, entre outros.
A adoção das providências mencionadas e a imposição de eventual multa por descumprimento a estas, deve ser posta em pauta e submetida à deliberação da assembleia geral extraordinária dos condôminos, convocada em caráter urgente.
Nesse particular, diante das orientações de distanciamento social, que se opõem a reunião dos condôminos em assembleia presencial, por que não convocar uma assembleia-geral extraordinária para deliberar medidas de prevenção e proteção à saúde dos moradores, a realizar-se por meio de aplicativos ou plataformas digitais de conferência de mensagens, chamadas de voz ou de vídeo?
Afinal, reinventar-se é diretriz de primeira ordem.
E se for impossível fazê-lo? E se não formar quórum? O síndico deve ficar de braços cruzados?
Intuitivamente, a calamidade pública nos diz que não.
De outro lado, analogia feita em exame a lei indica que necessidade e/ou urgência embasada autoriza a iniciativa do síndico e, na omissão deste, de qualquer condômino, a adotar medidas independente de deliberação prévia, ressalvada a imediata convocação de assembleia para propiciar ciência aos moradores.
Tomando por base a complexidade imposta por uma circunstância que nos acomete de tantas incertezas jurídicas, algumas iniciativas estão sendo engendradas para regular, transitoriamente, a situação emergencial das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia enfrentada. É o caso do Projeto de Lei 1.179/2020, apresentado por renomados estudiosos e juristas, por intermédio do Senador Antônio Anastasia, digno de destaque pela relevância de se propor a minimizar os efeitos desastrosos do coronavírus nas relações particulares, cujo trâmite após aprovação pelo Senado Federal, sujeita agora a proposição legislativa à apreciação do Plenário da Câmara dos Deputados.
Sigamos atentos a esse desfecho.
O desafio existe em todas as instâncias. Aos operadores do Direito, profissionais dos quais me incluo, o apuro em dar orientações com base no conhecimento apreendido de uma ciência inexata, cujo resultado não necessariamente vai ser o que vingará no Poder Judiciário. Aos condôminos, uma notícia otimista: o remédio ágil para tratar o caos no ecossistema condominial é mais factível que a cura ligeira da pandemia, só requer ordem que harmonize solidariedade com responsabilidade social.
Daniele Ciríaco é sócia da Ciríaco&Oliveira Advogados Associados, especialista em Direito Imobiliário pela PUC/SP e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da AJAFORTE/CE
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