Daniel Otoch Simões
Diretor de Incorporações do Sinduscon/CE e diretor da J.Simões Engenharia
Com exceção do mercado MCMV e do altíssimo padrão, Fortaleza não vê um único lançamento no mercado imobiliário de médio e alto padrão (de 70m² a 170m²) há pelo menos cinco anos. O motivo? Houve uma super oferta desse tipo de empreendimento entre 2011 e 2015. Várias construtoras fizeram lançamentos com metragens parecidas nos mesmos locais. Além disso, novos “bairros nobres” apareceram, prometendo desenvolvimento urbanístico em mais regiões.
Depois desse momento, já são praticamente seis anos de crise para o setor. Campanhas agressivas de desconto geraram a percepção no cliente de que o preço estava sempre baixando. E o necessário senso de urgência nunca acontecia. Ou seja, alguns desses clientes continuam esperando o “melhor momento de compra” atrelado a juros baixos, prazos elásticos e, como sempre, a compra por oportunidade, muitas vezes abaixo do preço de custo de algumas construtoras. O problema é que esse momento já pode ter passado!
Hoje, o estoque das construtoras é mínimo. Só para exemplificar: de acordo com pesquisas realizadas pelo Sinduscon-CE, existem apenas nove apartamentos novos à venda na Aldeota, entre 90m² e 110m², e apenas quinze, entre 130m² e 150m². A Aldeota só possui 212 apartamentos à venda entre 70m² e 170m². São basicamente dois prédios de 100 apartamentos na Aldeota inteira! Se somarmos o número de apartamentos novos dos bairros Aldeota, Meireles, Dionísio Torres, Cocó e Guararapes, são apenas 815 à venda, entre 70m² e 170m².
O que vai acontecer nos próximos cinco anos é muito claro: um apagão no mercado imobiliário de médio e alto padrão! Isso porque, além da falta de lançamentos sobre a qual falamos, o preço no futuro deverá ser pelo menos 25% maior do que o praticado atualmente, se levarmos em consideração a estimativa de custos.
Outro fator que deve aumentar a velocidade de venda desse estoque são os juros de mercado. A SELIC na casa dos 2.25% trouxe uma realidade curiosa, atualmente. O índice está inferior ao reajuste do FGTS. Se um construtor vender um apartamento e aplicar o dinheiro, os juros serão quase metade do auferido em aluguel com esse mesmo apartamento. Por outro lado, o cliente que possui um bom sinal de compra está pagando mais pelo aluguel do apartamento atual do que pagaria de juros em um financiamento imobiliário.
Se não fosse o efeito devastador do coronavírus na economia, o apagão ocorreria até mais cedo. Mantendo-se, no entanto, o mesmo VSO (% de Venda sobre Oferta) do mercado atual, em cerca de 30 meses o estoque estaria 100% vendido.
Conclusão: devemos ter um apagão em Fortaleza, neste segmento, nos 2 próximos anos. Primeiro porque não há novos lançamentos e, mesmo que tivéssemos, só estariam prontos em mais três ou quatro anos. Além disso, o cliente não está preparado para encarar preços pelo menos 25% mais caros nem vai abrir mão de qualidade e localização.
Quem esperar demais para comprar pode ficar sem o apartamento dos sonhos ou ter que adiar bastante esse sonho.
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