Se há quatro ou cinco anos esse comprometimento parecia arriscado, o custo menor agora facilita a decisão.
Há dois anos, uma família com renda entre R$ 8.000 e R$ 9.000 que tentasse comprar um imóvel próximo a uma estação de metrô na capital paulista, por exemplo, teria mais chances de fechar o negócio recorrendo a uma linha de crédito do faixa 3 do então Minha Casa Minha Vida. O programa, revisto no governo Bolsonaro, agora se chama Casa Verde Amarela.
Com as condições de juros atuais, é possível buscar outra categoria. "Hoje, essa mesma família compra um imóvel a R$ 7.000, R$ 8.000 por m², no valor de R$ 420 mil, não mais no faixa 3, mas via crédito dedicado ao segmento de médio padrão", diz Rodrigo Cagali, diretor financeiro e de relacionamento com investidores da Mitre Realty.
Essa mudança de faixa também amplia o acesso ao sistema financeiro imobiliário. A família, que antes poderia recorrer só aos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), agora tem a opção do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e pode ter juros mais baixos.
Os balanços financeiros das empresas do setor têm destacado o impacto positivo da nova tendência para os negócios. A movimentação impulsionada pelo cenário de juros baixos é destaque no balanço da MRV, que se especializou no segmento de baixa renda.
"Para clientes e produtos enquadrados no grupo 3, é mais vantajoso financiar a compra do imóvel através do funding do SBPE do que pelo programa habitacional", diz a construtora. "Isso é extremamente importante, pois permite que mais famílias financiem a compra de um imóvel sem depender ou sobrecarregar o programa CVA [Casa Verde Amarela] e o FGTS."
Em relatório a investidores, a EZTec diz que a "melhora radical" da capacidade de financiamento permite não só o aumento de potenciais compradores "mas também de demanda por unidades maiores ou mesmo mais caras".
O desejo por apartamentos maiores não chegou a atrapalhar os negócios de quem atua no segmento de compactos.
Tatiana Muszkat, diretora institucional da You, Inc, diz que o protagonismo da casa durante a pandemia apenas alte- rou o padrão de desejo do comprador. "Quem pensava em um estúdio agora quer o apartamento de um quarto", diz.
O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, diz que o bom momento do mercado imobiliário vem da combinação da demanda orgânica –aquela gerada pela necessidade recorrente de novas habitações, pela formação de famílias, casamentos, divórcios– e demanda reprimida pelas compras que deixaram de ser feitas no anos de crise e juros altos.
"Parece que há um boom no mercado, mas o correto é dizer que há uma pressão de demanda. Ficou muita coisa reprimida desde 2016. A taxa de juros a 4%, 6% é uma situação atípica", diz Lima. Para ele, a prestação atual é atraente para o comprador. Com os juros futuros em alta, o patamar baixo não se sustentará por muito tempo.
A retomada dos lançamentos também é consequência da dormência vivida pelo mercado até então. "Com a pressão de demanda, a oferta, que vinha baixa, começa a se esgotar, levando as empresas a tirar terrenos do estoque", afirma o pesquisador da Poli-USP.
Casa nova
Há pouco mais de um mês, o gerente de vendas Peterson Caldeira Júnior, 27, e a esposa, Sabrina Stefani e Silva, 26, se mudaram para a nova casa. Depois de pouco mais de um ano morando com os pais dele, os dois juntaram poupanças e auxílio das famílias para comprar um apartamento de dois quartos na região da Vila Prudente, na zona leste de São Paulo.
A quarentena acentuou o desejo por independência. O plano inicial era alugar um apartamento por uns três anos, para só então pensar em comprar. Mas os valores dos aluguéis contribuíram para o ajuste nos planos e nas contas.
"O valor da parcela passa um pouco do que pagaria de aluguel, com a diferença que eu teria pago quase R$ 60 mil em três anos, um dinheiro que não voltaria para mim. Agora, pelo menos, é nosso."
A demanda aquecida também começa a ter efeito sobre os preços dos imóveis. Na Mitre, os negócios do terceiro trimestre foram fechados 4,5% acima do previsto inicialmente, em reação à procura alta.
Indicador calculado pela Abecip também aponta uma alta acumulada de 10,59% no preço médio dos imóveis residenciais no Brasil nos últimos 12 meses. Na capital paulista, o avanço é de 16,35%.
Para o diretor de vendas da Lello Imóveis, Igor Freire, os preços ainda estão estáveis e a oferta permanece ampla, favorecendo negociações de descontos. Em outubro, a empresa registrou 40% mais vendas do que no mesmo período do ano passado, com o melhor resultado de 2020. Metade da demanda registrada pela imobiliária é por imóveis entre 60 m² e 100 m².
O segmento econômico também vai bem durante a pandemia. Nas faixas 1,5 e 2 do antigo Minha Casa Minha Vida, as taxas de juros não mudaram –elas são prefixadas e não acompanham as oscilações do mercado de crédito.
O apelo da valorização da vida doméstica, porém, surtiu efeito. A estratégia da Construtora Tenda durante o distanciamento social foi o de impulsionar a comunicação com o que a empresa chama de "cliente dormente", chamando a atenção dele para a importância da casa.
"Muitos dos nossos clientes não têm a mínima ideia de que poderiam pagar um financiamento e até gastar menos do que estão gastando com o aluguel", afirma o diretor comercial da Tenda, Fabricio Arrivabene.
A faixa de renda do cliente da construtora fica entre R$ 1.400 e R$ 3.000 na região Nordeste, e entre R$ 2.500 e R$ 3.000 em cidades como São Paulo. A investidores a Tenda informou que o desempenho recorde de vendas ocorreu organicamente, sem redução de preços.