Foto: Divulgação
A partir de 1º de janeiro de 2027, quem aluga imóveis como pessoa física e ultrapassar determinados limites de receita precisará se inscrever em um CNPJ. Vale entender do que se trata: não é a criação de uma empresa, mas de um CNPJ técnico, vinculado ao próprio CPF, criado para permitir a emissão da nota fiscal exigida pelo sistema tributário da Lei Complementar nº 214/2025. A regra alcança quem, no ano anterior, teve receita bruta superior a R$ 240 mil com a locação de mais de três imóveis, ou quem ultrapassar R$ 288 mil em aluguéis no próprio ano, independentemente da quantidade de imóveis alugados. Os dois valores são corrigidos anualmente pelo IPCA.
Como esse CNPJ existe apenas para viabilizar a nota fiscal do IBS e da CBS, ele não interfere na condição do locador perante o Imposto de Renda, que segue sendo pessoa física. O que muda, para quem se enquadrar nos critérios, é a incidência adicional desses dois tributos sobre a receita de aluguel, que se soma ao Imposto de Renda já existente. Essa novidade tem reaberto, entre proprietários com portfólios maiores, uma pergunta antiga: vale mais manter os imóveis alugados diretamente em nome da pessoa física, ou reorganizar esse patrimônio sob uma estrutura societária?
Essa pergunta deixou de ser apenas uma questão de preferência e passou a ter impacto direto na forma como o patrimônio é administrado. Migrar imóveis para uma holding exige integralização, etapa que envolve pagamento de ITBI, atualização de matrícula em cartório e planejamento cuidadoso da documentação de cada imóvel. Cada propriedade carrega um histórico registral próprio, e essa transição só se sustenta quando esse histórico está regularizado, sem pendências. Para quem já se aproxima dos limites definidos em lei, faz sentido mapear essa documentação com antecedência, em vez de esperar a plataforma digital simplificada da Receita Federal entrar em operação para regularizar a situação depois.
O mesmo raciocínio vale para quem aluga por plataformas digitais de curta temporada, o chamado short stay. Essas locações passaram a ser equiparadas à atividade de hospedagem para fins do novo tributo, aproximando ainda mais esse segmento da lógica de uma operação empresarial organizada. Na prática, tanto para o locador tradicional quanto para quem atua com short stay, o efeito é o mesmo: documentação, estrutura societária e regularização cartorária deixam de ser detalhes de bastidor e passam a compor diretamente a estratégia de rentabilidade do imóvel. O mercado que se antecipar a essa leitura chega a 2027 com decisões já tomadas, não com prazos para cumprir.
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