Economia

Otacílio Valente fala dos planos da Colmeia neste momento de retomada do mercado imobiliário

Há mais de 40 anos, a construtora Colmeia vem inovando em seus projetos. Um deles é o edifício One, prédio mais alto de Fortaleza que está sendo construído no Mucuripe. Nesta entrevista, o presidente da empresa, Otacílio Valente, fala sobre o crescimento do mercado imobiliário nacional e cearense, das expectativas para o setor e dos planos da companhia

Otacílio Valente, presidente da Colmeia (Foto: Tapis Rouge)

Crisley Cavalcante
economia@ootimista.com.br

Fortaleza é a cidade-sede de um dos empreendimentos mais altos do Brasil. O edifício One, de 50 andares, está em fase final de conclusão, na avenida Beira-Mar, em Fortaleza, e reúne elegância e exclusividade. Um dos empreendimentos da construtora Colmeia, no mercado há mais de 40 anos e que tem à frente o executivo Otacílio Valente, presidente da empresa.

Nesta entrevista, ele fala sobre o crescimento do mercado imobiliário cearense e nacional, das expectativas para o setor, dos planos da construtora e de como se deu as tratativas administrativas para a construção do prédio mais alto da Capital numa uma que antes não era urbanizada.

O Otimista – Como começou a operação consorciada do Riacho Maceió e onde está sendo construído o One?

Otacílio Valente – É muito relevante destacar essa operação consorciada, pois vale a pena lembrar que aquela região onde hoje estamos construindo o One era feia, degradada, havia cerca de 70 invasões, muito lixo jogado dentro do riacho. A operação foi montada com a Prefeitura de Fortaleza e viabilizou a retirada dos 70 ocupantes de lá. Todos saíram pacificamente. Receberam de forma justa os valores equivalentes às suas casas. Saíram satisfeito. Estamos fazendo os dois maiores edifícios de Fortaleza nesse local. Eu louvo a grandeza da operação e dos benefícios que isso trouxe para a cidade, que trocou uma área degradada por uma área urbanizada. Hoje, o Parque Bisão é um local onde as pessoas tiram fotos para eventos diversos, pois tem um paisagismo belíssimo que, inclusive, é mantido pela Colmeia por um período de 20 anos. Vamos repassar essa manutenção para os condomínios em construção.

O Otimista – Como funciona o modelo de outorga onerosa?

Otacílio Valente – É uma operação em que você pode construir em determinados locais da cidade mais do que o que a legislação permite. Em um terreno de mil metros quadrados com índice dois e meio, que é a maior parte das cidades, significa que você pode construir naquele terreno até dois mil e quinhentos metros quadrados de área de venda. São as áreas que a gente chama de úteis, áreas privativas. Quando você tem locais que não são muito desejados, existe a outorga onerosa, quando o poder público autoriza você a construir mais alto e com mais metros quadrados naquele mesmo terreno. Então, você paga para a Prefeitura um valor correspondente a um, digamos, terreno virtual. Esse dinheiro vai para uma conta da Prefeitura que não se mistura com a despesas ordinárias, vai simplesmente pra uma conta que é administrada para gerar benefícios urbanísticos na cidade, principalmente para as populações de baixa renda.

O Otimista – No caso do One, que é o prédio mais alto de Fortaleza, qual a tecnologia que está sendo usada?

Otacílio Valente – Por ser um prédio com 160 metros de altura, é interessante ressaltar que, nos prédios muito altos, o que mais culpa numa estrutura não são as cargas verticais, não é o peso dele, mas é a ação do vento batendo nas paredes que pode provocar uma instabilidade. E como você vai analisar as ações do vento numa torre de 160 metros? Nós contratamos um laboratório em Londres que é o mais bem conceituado do mundo. Nós mandamos fazer o ensaio de túnel de vento, que é simular um vento com o dobro da velocidade que naquela região já foi alcançada e vê como é que se comporta a estrutura. O nosso projeto é totalmente concebido dentro das normas mais rigorosas da engenharia internacional.

O Otimista – O que que mais a gente tem de tecnologia no empreendimento?

Otacílio Valente – Os elevadores, por exemplo, já que é um prédio de cinquenta andares. Temos quatro elevadores, dois elevadores sociais e dois elevadores de serviço. Um dos elevadores de serviço comporta uma maca, para que qualquer  morador que tenha necessidade de entrar ou sair do prédio numa maca não possa sentar numa cadeira de rodas. E tem os elevadores sociais, que serão um para cada coluna, os elevadores com maior velocidade do Brasil. Para você ter uma ideia, o elevador vai percorrer os 160 metros do prédio em quarenta segundos.

O Otimista – Depois de pronto, como é que vai ser o modelo de gestão do condomínio?

Otacílio Valente – Não sei ainda antecipar, mas não deverá ser muito diferente de um prédio convencional. É um prédio destinado realmente a pessoas com poder aquisitivo bem mais alto e requer muita segurança, manutenção é fundamental porque a gente vai ter um prédio com 160 metros, que requer limpeza de fachada talvez cada dois anos. Então você tem que ter uma já uma previsão no orçamento para poder ter essas despesas inseridas e ela não ser uma surpresa para o condomínio a cada dois anos. Esse prédio tem uma característica que eu considero superinteressante. Ele tem que ter 20 vagas destinadas a visitantes no estacionamento interno. Então, o proprietário que quiser fazer o aniversário ou uma festa particular, ele pode convidar pessoas até o limite de vinte carros sem precisar usar as vagas dele. Mesmo sabendo que cada morador tem direito a oito vagas.

O Otimista – Com relação às unidades, elas são do mesmo padrão de luxo e tamanho, por exemplo, ou há diferença?

Otacílio Valente – Esse é um tipo de empreendimento que é construído num modelo que a gente chama de condomínio fechado, onde existem unidades com uma especificação padrão, mas que permite aos moradores personalizar o apartamento. Nós temos na construtora há muitos anos, até porque isso é uma característica inerente do produto e, principalmente, do cearense. A Colmeia constrói aqui, em Manaus, em Natal e São Paulo, mas talvez Fortaleza é a cidade onde os clientes mais personalizam os apartamentos. Personalizar o apartamento significa dizer você vai mudar as características das especificações. Na empresa, temos um departamento para personalização de projetos. O cliente antecipadamente se dirige a ele, pede o projeto personalizado, feito por um arquiteto da escolha dele, e a gente faz um orçamento e apresenta os custos. Se tiver diferença, ele paga mais, se não houver diferença, é feita uma compensação e a gente executa.

O Otimista – Como foi feita a projeção arquitetônica do edifício como um todo? Quem assina o projeto?

Otacílio Valente – É o Daniel Arruda, um dos mais renomados arquitetos do Brasil e autor da maioria desses projetos dos espigões. Eu diria que a Fortaleza dos próximos anos deverá ser a Camboriú do Nordeste com esses prédios altos, com arquitetura moderna, inspirada no que há de melhor no mundo. O prédio tem 51 andares, com 46 apartamentos, quatro de garagens e um de lazer. Inicialmente, estava prevista a construção de duas torres de 23 andares. A gente colocou um prédio sobre o outro. Eu só vejo benefício para a cidade. Se tem um prédio mais bonito, mais esbelto, tem mais chance de a ventilação fluir na cidade. Até agora, 94% das unidades foram vendidas.

O Otimista – Qual o perfil do cliente do One? 

Otacílio Valente – Todos são cearenses, empresários, industriais. Tem uma outra torre também planejada pela Colmeia nas intermediações do Riacho Maceió e é na mesma quadra, só que ela fica à direita do prédio que já está com a estrutura concluída. O nome é Edifício Sky. As obras começaram no início deste mês. Ele tem a mesma altura do outro. Enquanto no One os apartamentos têm cerca de 600 metros quadrados, apenas um apartamento por andar, nesse outro nós teremos dois apartamentos por andar, de 235 metros quadrados. Mas os dois têm a mesma altura, até porque esses prédios serão durante muitos anos o limite de altura de prédios de Fortaleza. O que determina hoje a altura máxima dos prédios é o aeroporto da cidade.

O Otimista – Quais foram as principais ações da Colmeia em 2021?

Otacílio Valente – 2021 foi um ano de recuperação, em que a gente saiu da crise que vinha se arrastando desde 2020. Nesse contexto, pudemos concluir obras que estavam no mercado e fazer lançamentos, inclusive tivemos alguns empreendimentos muito bem-sucedidos, tanto aqui como em outras cidades, mas foi um ano mais de conclusão de obras. Nós iniciamos o Sky e vamos lançar mais três empreendimentos ainda neste ano. E temos a construção de um megaempreendimento, que se chama BS Ville, em parceria com a BSPar, no Porto das Dunas, em Aquiraz.

O Otimista – O aumento da taxa básica de juros (Selic), hoje em 11,75% ao ano, afeta esse processo de retomada do mercado imobiliário?

Otacílio Valente – Com certeza. Não tem como a gente não reconhecer que o aumento da taxa de juros atrapalha. Fico triste, acho exagerado, a taxa não precisava ter passado de 10%. Porque, se é para controlar a inflação, acredito que até menos de 10% já tinha dado conta de segurar os preços. A expectativa é que a inflação volte para patamares normais e que, no segundo semestre deste ano, a gente comece a voltar a taxa de juros para índices aceitáveis que, para mim, são abaixo de 6%.

O Otimista – Quais os principais desafios do mercado imobiliário no Brasil?

Otacílio Valente – Um dos principais desafios é a insegurança jurídica, algo muito traumático no Brasil. Já tivemos empreendimentos licenciados e vendidos, depois o Ministério Público veio suspender a licença e acabou. É preciso que se chegue a uma conclusão sobre quem manda em que. Em terrenos com impacto ambiental, por exemplo, não tenho coragem de pagar nada antecipado sem o processo de licenciamento concluído. Pois, mesmo sabendo que cumprindo as regras, ainda fico temeroso de vir uma ação ou órgão incomodado, suscitando dúvida que cause a suspensão do empreendimento.

O Otimista – A Colmeia tem mais de 40 anos no mercado. A que se deve tanto sucesso ao longo desse tempo?

Otacílio Valente – A Colmeia sempre foi uma empresa muito profissionalizada, e a gente deve muito ao principal presidente, o principal nome da história da empresa que eu tive a honra de trabalhar com ele por dez anos, que foi o saudoso Ronaldo Barbosa. Ele sempre se preocupou de colocar na empresa quadros profissionais com absoluta recomendação técnica. Os critérios sempre foram muito rigorosos. Não temos patriarcalismo e nem benefícios ou vantagens que não sejam as profissionais. Eu acho que isso é um exemplo que eu costumo dar. Todos os nossos engenheiros foram formados na empresa a partir do estágio. Ao longo desse tempo, como se adaptar às novas tecnologias, não só no sentido de inovação, mas de sustentabilidade? É um tema extremamente relevante para que todos entendam que a construção é amiga do paisagismo, da natureza. Muita gente pensa que a construção civil olha de forma atravessada para a sustentabilidade, e não é verdade. Andamos do mesmo lado e de braços dados com a sustentabilidade.

O Otimista – No ano passado, a Colmeia e BSPar anunciaram o BS Ville, empreendimento em Aquiraz, no Porto das Dunas. Como  está o andamento desse projeto? Há previsão para o início das obras?

Otacílio Valente – Esse projeto já está totalmente aprovado, com as licenças ambientais e alvará de construção. Fizemos a assembleia de instalação de condomínio, porque o conceito dele será condomínio fechado e, para isso, é preciso aprovar a instalação do condomínio. Vai ser mais sofisticado do que os outros que já existem no Porto das Dunas. É um projeto muito bonito, também do Daniel Arruda. As obras deverão começar em setembro deste ano. O cronograma está sendo cumprido fielmente. Devemos iniciar o desvio da via litorânea, que vai passar por trás do empreendimento, que será totalmente pé na areia, com cerca de 300 metros de faixa de praia. E a principal característica é que ele é o primeiro empreendimento no Porto das Dunas do tipo resort, com 432 unidades.

O Otimista – Como surgiu essa parceria com a BSPar?

Otacílio Valente – Esse era um dos melhores e últimos terrenos grandes da região do Porto das Dunas, e o proprietário é meu amigo e parceiro, Beto Studart. Numa conversa, terminamos achando importante fazermos esse projeto juntos. O Beto se empolgou e está extremamente satisfeito com a parceria, estamos dividindo as atribuições. A incorporação ficou com ele e a construção com a Colmeia, porque temos essa expertise de resort de praia.

O Otimista – Que outros projetos estão na pauta da Colmeia atualmente?

Otacílio Valente – Estamos em fase de finalização junto à Prefeitura de Fortaleza de um prédio na rua Canuto de Aguiar, no Meireles, também no modelo de outorga onerosa, com 37 andares. Temos outro empreendimento para ser lançado no Cocó, na Bento Albuquerque, um na Maria Tomásia, na Aldeota, a ser lançado no segundo semestre deste ano, e outro na Barbosa de Freitas. Temos ainda um perto do Palácio da Abolição, que deve ser lançado também em 2022, com 36 andares.

O Otimista – Quais são as expectativas da empresa para os próximos anos?

Otacílio Valente – Quando eu tinha 40 anos, queria ser o maior construtor do Brasil, mas hoje acho que é muito difícil planejar as coisas a longo prazo. Hoje estou mais cuidadoso no sentido de manter o que já conquistamos, principalmente a credibilidade, que é fundamental, pois vendemos um produto para entrega futura. Tenho paixão grande pela engenharia. Que as obras sejam bem construídas, que tenham respeito pelo que prometemos. Temos zelo e cuidado em fazer as coisas em respeito ao cliente no sentido de ficar bem feito e reproduzir na prática o que prometemos no papel.

O Otimista – Como o senhor avalia o crescimento de Fortaleza, principalmente em relação à infraestrutura?

Otacílio Valente – A gestão passada avançou muito nisso. Tivemos avanço em duplicação de avenida, binário que foi solução fantástica e funciona bem. Foram intervenções que contribuíram muito para o conforto e mobilidade urbana. Do ponto de vista de urbanismo, Fortaleza é referência como a única cidade brasileira que aprova projetos de forma digital. Mas ainda precisamos evoluir em outros itens, como os cartórios. Acho que eles precisam se digitalizar, ter mais agilidade com os contratos, as pendências. Isso não faz mais sentido na era digital que estamos vivendo. Ou eles se adequam ou o mercado vai encontrar outra saída.

 

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